关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为规范房地产开发秩序，加快推进房地产开发遗留问题解决，切实保障和维护群众利益，有效化解社会矛盾，根据省委、省政府《关于解决房地产遗留问题的指导意见》，结合我县实际，制定本实施方案。
一、基本原则
按照：“尊重历史、实事求是、民生优先、集体担当”原则，针对一些房地产开发项目，因征拆难、时间跨度长、政策规定变化等原因造成的手续办理难、验收难、办证难、入住难等历史遗留问题，用改革的办法、创新的思维，实施流程再造，突破瓶颈制约，客观公正，因地制宜，一项一策，分类施治，妥善解决群众诉求，消除信访隐患，维护社会稳定。
二、任务目标
以城市规划建设用地范围内20XX年12月31日前开工的房地产开发项目遗留问题为主，通过努力，使已入住、未登记办证的项目实现登记办证；对手续不完备或因其他原因停滞的项目，完善相关手续，启动盘活。确保今年12月10日前全部解决完毕。同时建立行之有效的日常监管机制，杜绝发生新的问题。
三、时间安排
（一）摸底排查阶段（20XX年6月20日前）。各相关部门对房地产开发遗留问题进行摸底排查，重点摸排20XX年12月31日前的房地产开发遗留问题项目，分门别类，建立台账。
（二）制定政策阶段（20XX年6月8日-20XX年6月30日）。以问题为导向，研究制定解决方案，明确任务目标、政策措施、时间节点、工作标准。
（三）集中攻坚阶段（20XX年6月30日-20XX年12月10日）。按照先易后难的原则，对遗留问题项目集中分析，集中研究，逐一制定措施，逐一解决，逐一销号。
四、政策措施
（一）已入住未办证的项目。任务目标是登记办证。
1、已验收未办证项目
责任部门：国土局、属地政府
完成时限：对已验收的项目，20XX年8月底前完成登记。对未验收项目，待验收备案后，30日内完成登记办证。
2、手续齐全未验收项目
责任部门：规建、消防
完成时限：20XX年8月底前完成验收。其余未验收项目，待手续齐全后30日内完成验收或认定意见。
政策措施：
（1）具备验收条件能依法按程序验收的，开发建设单位可选择联合验收、单独验收或二者相结合的方式进行。
（2）对不具备验收条件无法按正常程序验收或验收不合格的，区分不同专业情况按以下原则办理：
——规划核实：因未安规划许可内容进行建设等原因，未通过规划核实的建设项目，对符合控规要求或通过采取完善控规等措施符合要求的，出具规划认可意见。对占压城市：“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照一事一议的原则研究确定解决方案。
——质量验收：开发建设单位委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。
——消防验收：依法应由公安消防机构进行验收及竣工验收备案的房屋，如无违反国家工程建设消防技术标准强制性规定或存在其他严重影响消防安全问题的，由消防管理部门出具确认意见。对主体灭失、建设手续或相关资料难以弥补、无法按正常程序组织验收的，以消防技术服务机构出具的消防实施检测合格证明文件为办理不动产登记的要求，消防部门不再出具确认意见。
（3）属地政府督促开发建设单位限期办理验收手续。开发建设单位主体灭失的，由属地政府或其他社会组织代为申请验收
和后续工作。
（4）各专业验收应遵循“老项目老规范”的原则，按照项目建设时的技术规范进行验收。
3、手续不齐全的项目
（1）未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
（2）已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：20XX年7月底前完成。
政策措施：此类项目已无法按正常程序办理规划许可和规划核实，规建局分类出具规划意见。
——对建设情况符合规划条件要求的，出具规划认可意见。
——对建设情况不符合出让合同、划拨决定书或规划条件约定但符合控规要求的，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
——对建设情况不符合控规要求的，按现状完善控规后，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
——对占压城市“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照“一事一议”原则研究确定解决方案。
（3）已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：在取得土地、规划手续后30日内完成。
政策措施：
——施工许可。此类项目不再补办施工许可及前置的合同备案、施工图联合审查、质量安全监督、清欠等手续。由建设单位组织竣工验收或委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。、——城市配套费。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，收费标准仍按省物价局、省财政厅确定标准执行。有政府确定的城市配套费执收部门出具缴费证明，凭缴费证明办理竣工验收备案。
——新型墙材专项基金。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，新型墙体材料专项基金按结算进行收缴，凭缴费证明办理竣工验收备案。
——清欠手续。对存在拖欠的项目，通过司法途径解决，不再做为竣工验收的前置条件。
（二）在建手续不全项目。任务目标是完善建设手续。
1、未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
2、已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：20XX年8月底前完成，其余未取得规划手续的项目，待取得土地手续后30日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理规划手续。
3、已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：20XX年7月底前完成。其余未取得施工手续的项目，待取得规划手续后15日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理施工手续。城市配套费和新型墙材专项基金按照前款已入住项目的缴费规定执行。涉及人防、园林、环保、消防、国家安全等部门的审批事项，执行项目开工建设时的政策与技术规范。
（三）停滞项目。解决此类问题的任务目标是启动盘活，使项目顺利实施。
1、手续齐全的停滞项目
责任部门：属地政府
完成时限：20XX年9月底前盘活50％，剩余项目20XX年底前全部启动盘活。
政策措施：对责任主体缺失、资金链断裂、涉法涉诉
开发企业破产、资质注销无实力、历史原因等情况导致项目停滞或烂尾的，采取“一事一议”的办法盘活项目，或根据实际做
出处理。
2、因征地拆迁无法启动实施的项目
责任部门：属地政府
完成时限：20XX年9月底前启动盘活50％，20XX年底前启动盘活100％。
政策措施：因零散未拆迁的房屋而影响项目整体推进的，属地政府依法作出房屋征收补偿决定，当事人在法定期限内部申请复议或不提起诉讼、补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请法院强制执行，法院应及时审查、执行，属地政府应组织公安、执法、规建等部门密切配合。
五、有关要求
（一）加强领导。成立由
任组长，任副组长，有关部门主要负责同志为成员的解决房地产开发项目历史遗留问题领导小组，领导小组下设办公室，负责做好遗留问题摸底排查，核实具体情况，找准问题症结，分类归册建档，并及时督导相关部门办理手续。对疑难项目，实行县级领导“分包”责任制，尽快彻底解决，不让问题项目继续遗留。
（二）创新担当。房地产开发遗留问题成因复杂，时间跨度长，解决房地产开发项目遗留问题政策属于“窗口期”政策，针对性强，时效性更强。各有关部门和属地区要抓住机遇，牢固树立用于担当、主动作为的精神，本着“尊重历史、面对现实、解放思想、化解矛盾”原则，充分利用上级政策，以问题为导向，再造流
程，简化手续，实事求是，特事特办，确保问题妥善解决。
（三）凝聚合力。解决房地产开发遗留问题涉及多个环节、多个部门，各有关单位和属地区必须统一认识，协调联动，凝聚合力，强力推进。领导小组办公室由规建局、国土局、城管执法局、市政服务中心及属地政府分别抽调1名责任心强、专业素质强的人员集中办公，人防办、消防等部门密切配合，手续办到哪个部门，由哪个部门负责牵头办理，及时会商；问题卡在哪个部门，哪个部门负责接访，要做好业主工作，消除信访隐患。对因办理各项手续引发的信访问题，由属地政府负责解决。
（四）严格程序。各部门和属地区政府按照本方案要求，一是结合实际研究制定各自的工作方案和工作程序，对遗留问题项目进行全面梳理，逐个研究，逐个处理，要专门建档，专人管理。二是对复杂问题要集体研究，做好会议记录，形成会议纪要。三是区别问题性质和复杂程度，及时将处理意见提交政府常务会、县委常委会、四大班子联席会等不同层面的会议集体研究决定，确保程序规范。
（五）坚守红线。工程质量安全、廉政建设是两条红线，在处理问题的过程中，一是严把工程质量关，对“豆腐渣”工程、消防隐患等，要严格把关，不能借机蒙混过关。二是要严格遵守党风廉政建设的有关规定，把好事办好。
（六）督导问责。领导小组对房地产开发项目历史遗留问题解决一月一调度，领导小组办公室半月一盘点、一销号，确保对
每个项目动态监控、把握进度。对进度缓慢、群众意见大和未按时完成的，政府将约谈主管单位主要领导，情节严重的严肃追责。
（七）加强宣传。各级宣传部门要加强正面引导，严防将历史问题及矛盾人为扩大化，严防恶意炒作。属地区和各有关部门要积极接待群众来信、来访，做好政策解答和思想疏导，及时化解群众疑惑。
全县解决不动产登记历史遗留问题实施意见（最新）
为切实解决我县不动产登记中划拨用地存在的单位集资建房、统建房、经济适用房、老旧小区等划拨土地两证缺失、出让年限不一致、房产和土地用途不一致、划拨土地未办理出让手续等历史遗留问题和出让用地中房地产开发企业未经审批擅自改变规划条件开发建设，超容积率、配建商业等问题，稳妥处理这些历史遗留问题，化解社会矛盾，推动不动产统一登记工作顺利开展，结合我县实际，制定本实施意见。
一、工作目的和原则
坚持尊重历史、依法依规、便民利民的原则，按照“国土提交、政府决策、部门承办”的流程，依据法律法规和相关政策要求，及时解决我县不动产登记中存在的历史遗留问题，维护社会稳定，解决群众困难，保护善意权利人的合法权益。
二、法律法规和政策依据
主要依据《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》《不动产登记暂行条例》和国土部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔X〕31号），自治区国土资源厅《关于X不动产登记工作中有关问题的指导意见》（X国土资发〔X〕542号），自治区国土厅、财政厅、住房和城乡建设厅《关于稳妥处理国有建设用地上不动产统一登记有关问题的指导意见》（X国土资发〔X〕474号），自治区国土
资源厅《关于进一步加快住房用地登记发证工作的通知》（X国土资发〔X〕24号）精神。
三、分类办理方法和程序
（一）历史划拨土地用于商业、住宅开发建设的。
1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：属于原国有企业、行政、事业单位集资建房、政府统建、经济适用房、原县沿路办开发的商业、住宅用房，城镇居民自建房；
（2）出让面积：以住户房屋建筑面积和楼层数确定土地出让面积。住户有单独院落的，以独有面积和分摊面积之和计算。
（3）出让年限：住宅、商业出让起始时间都按照第一位房屋所有人办理出让手续（或房屋建成）时开始或按照政府土地出让批复时间，统一按照住宅70年、商业40年出让;（4）土地性质：把原划拨用地转为出让用地；
（5）出让金核算：X年前办理的，以2012年县城城区基准地价，商业一级485元/平方米，住宅一级395元/平方米为基价；X年后办理的，以X年县城城区基准地价，商业一级574元/平方米，住宅一级451元/平方米为基价；补交年限为最高出让年限减已出让年限。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[X]31号）文件精神，综合考虑区位、容积率、年期等系数修正，以及缴纳比例≥10%的要求，缴纳比例确定为40%。计算公式简化为：
补交出让金=基准地价×40%×（房屋面积/楼层数）×（补交年限/最高出让年限）
已是出让用地但出让年限不是法定最高年限的，补缴土地出让金参照以上执行。
2.办理程序。
（1）对全县单位集资建房、统建房、经济适用房、沿路办开发的商住楼等进行摸底，报县政府审批同意由划拨转出让。
（2）房屋所有人到原房屋建设单位开具房产建设情况说明，作为权属来源证明。
（3）住户持土地、房屋权属来源证明，补交一定年限出让金，签订土地出让合同。
（4）住户持缴款单到财政部门缴纳土地出让金，出让金发票注明缴款人、交款时间、面积等。
（5）自然资源部门依据出让金发票、原土地证或房产证、本人身份证复印件、权属来源证明、出让合同办理不动产证。宗地范围内的土地为共有，备注中注明出让面积。
由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由自然资源、住建、财政、原用地单位等部门联合进行权属来源调查，如权属合法且无争议，出具调查意见，自然资源部门报政府批准后进行办理，如权属来源不合法或有争议的，则不予受理。
（二）出让土地开发企业擅自改变规划条件的。
1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：改变规划条件的房地产开发项目
（2）出让面积：土地出让合同确定的面积
（3）出让年限：以开发企业签订出让合同时间为出让时点，住宅70年、商业40年；
（4）土地性质：把原住宅出让用地转为住宅、商业出让用地，补缴土地出让金。
（5）出让金核算：由中介评估公司根据容积率和商业用地面积确定补交土地出让金金额。
2.办理程序。
（1）由建设单位提出改变规划条件申请，县城市规划管理部门出具改变规划条件的文件。
（2）房地产开发企业聘请有资质测绘中介机构对本小区范围内所有建筑面积进行测绘，核算商业、住宅建筑面积比例，出具测绘报告。
（3）县城市规划管理部门对擅自改变规划条件的建设单位依法做出处罚，并出具小区整体变更后新的容积率、商住比、土地用途等规划条件的函。
（4）县自然资源局请评估中介进行评估，按取得土地使用权时为评估时点，核定补交的出让金金额。
（5）县自然资源局报县级人民政府批复，用地者补交出让金，签订补充协议。
（6）不动产登记部门依据政府批复、补缴出让金发票、补充协
议，办理不动产登记。
由商业变商住的，经中介评估商业地价高于住宅地价的，不补交出让金，不签订补充协议。由城市规划管理部门出具同意规划变更文件，自然资源部门报县政府批准，可办理不动产登记手续。
（三）商业、工业用地出让到期。
权利人提出续期申请，自然资源部门委托第三方中介根据申请续期年限评估应缴纳的土地出让金，经县人民政府批准，与权利人重新签订土地出让合同，在权利人交清土地出让金和相关税费后，权利人持权属来源证明材料向不动产登记部门申请办理登记。
四、工作措施
1.加强组织领导，成立以分管县长为组长，县财政局、审计局、自然资源局、住建局主要负责人为成员的领导小组，并设立办公室，办公室主任由县不动产登记中心主任担任。各成员单位尤其是住建局、自然资源局要加强协调，紧密配合，对特殊宗地问题报政府研究集体解决政策，切实维护广大善意购房者的合法权益。
2.对不配合办理变更手续的建设单位，停办所属小区不动产权证和抵押登记等业务。住建部门依据《城乡规划法》对开发企业依法查处，并将开发企业违规行为记入“诚信档案”，直至吊销开发资质。
3.城市规划管理部门要严格规划管理，提前介入，加强对房地产开发企业的规划审查、过程监管和竣工规划验收，确保建设单位严格按规划条件进行开发建设，杜绝违规超容积率和擅自改变规划用途的行为。
4.县住建局对全县的建设项目都要进行质量验收和规划验收，作为单位、企业、个人（3层以上）办理不动产权证书的前置条件，从根本上理顺房地一体化管理秩序。
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房子遗留问题解决方案
篇一：关于县城规划区范围内农民建房审批遗留问题处理实施方案
关于县城规划区范围内农民建房审批
遗留问题处理实施方案
根据《关于进一步加快县城农房改造引导农民集聚的实施意见》（县委?XX?8号）文件精神，明确要求“要坚持控新拆旧，集约用地。严格县城规划区范围农房审批，明确停止个体农房审批，有序引导改造与集聚。”在贯彻落实过程中，一批已进入农村建房审批流程的农户无法完成审批。为规范农民个体建房，避免违法建设行为，对未完成审批流程的农户实行复核审批，以切实解决该历史遗留问题，特制定该实施方案。
一、复核审批对象
未列入今年拆迁计划区块且XX年1月31日前已进入农村建房审批流程而未完成审批的建房户，“进入审批流程”是指窗口已受理并经审查、现场踏勘等审批流程的建房户。
二、复核审批原则
（一）“集约用地”原则，必须符合城市规划、土地利用总体规划，必须符合村庄建设、整治规划，并符合集中居住、节约用地的要求。
（二）“建新拆旧”原则，必须符合“一户只能拥有一1word版本可编辑.欢迎下载支持.
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处宅基地”的法律规定，不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准，必须遵循“建新拆旧”的原则。
（三）“公开办事”原则，在复核审批时必须建立公开办事制度，县建设局、县国土局、县综合行政执法局和街道办事处应当将申请条件、审批程序等的复核结果张榜公布，接受群众
监督。
（四）“复核审批”原则，根据出台的实施方案，严格按历史遗留问题处置范畴进行审查，对于不符合审查要求的建房户严格按县委?XX?8号文件要求执行。
三、复核审批流程
复核审批采取并联审批制度，即在完成“两表合一”的审批外，由县监察局、国土资源局、建设局、和桐君街道、城南街道进行复核踏勘并签署审实意见，再由相关部门办理建房及用地审批手续，具体的审批程序如下：
（一）根据已受理建房审批资料分类处置农民建房的遗留问题，桐君街道辖区由桐君街道负责实施，城南街道辖区由城南街道负责实施。
根据复核审批对象可分为下情况：一是进农居点安置的无房户（含老房已拆除户）；二是原基拆建或零星宅空基地新建的无房户（含老房已拆除户）；三是老房还在属危房的原基拆建或零星宅空基地新建户；四是可已进农居点安置2word版本可编辑.欢迎下载支持.
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的有房户；五是老房还在不属于危房需原基拆拆建或零星宅空基地新建户。
（二）复核审批工作组根据分类处置情况进行现场踏勘，确定复核审批户是否符合建房条件和规划要求，并填写复核审批表（附件二）。
（三）对符合条件的建房户，根据街道办事处划定规划红线、规划设计条件及审查通过的施工图（或建设局汇编的通用图集），签署核实意见。对不符合条件的建房户按县委?XX?8号文件“停止个体农房审批”。
（四）申请建房属于有房户（包括危房）的，必须承诺并由国土所保管建房用地呈报表，新建房屋宅基地在经过审批后，先行拆除旧房经复核审批工作组验收，并将旧房土地使用权证书作为审批资料一并上报国土所，再领取先期获得审批的建房用地呈报表。因旧房为几户拼建等特殊情况无法拆除的，建房户必须与所在村委或村集体经济组织签订“拆除或收回旧房协议”明确拆除并由村委或村集体经济组织收回旧房时间、违约处罚条件等内容。
（五）联合审批同意后，复核审批工作组赴现场进行放样、验线，经验线合格后，建房户方可组织施工。
（六）村民建房过程中，街道办事处及时组织有关部门对建房砌基部位的监督检查。
（七）村民建房完工后，街道办事处组织有关部门对3word版本可编辑.欢迎下载支持.
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村民建房的用地、规划情况进行核查，经核查复核规定的，由国土核发《土地使用权证》。
四、复核工作力量安排
为确保复核工作公平、有序开展，原则成立复核审批工作组和复核审批督察组：
复核工作组由县监察局、国土资源局、建设局、综合行政执法局和桐君街道（负责桐君街道辖区）、城南街道（负责城乡街道辖区）派专人组成，负责复核审查的全部工作。
复核工作督查组由县府办、县监察局、县国土资源局、县建设局、县综合行政执法局和桐君街道、城南街道分管领导以上人员组成，主要是对复核审批工作组的工作进行监督检查。
组成人员如下:
县府办：邵黎明
县监察局：*****
县国土资源局：*****
县建设局：曾斌
桐君街道办事处：姚鼎文
城南街道办事处：朱云
五、具体工作要求
（一）加强领导，形成合力。要切实加强领导，按照部门职能，密切协同配合，落实工作责任，严明工作纪律，4word版本可编辑.欢迎下载支持.
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保证复核审批工作有序开展。
（二）明确分工，各司其职。桐君、城南两街道办事处全面负责各自辖区范围内农民建房复核审批工作；县监察局做好复核审批工作的监督检查；县建设局做好复核审批工作，并加快编制农居点转向规划；县国土资源局要及时完成农居点建设用地调整报批。
（三）加强监督，全面落实。监督检查应与日常工作有机结合，有始有终，不搞形式化，防止虎头蛇尾；定期对复核审批工作进展情况进行专项督查，加强监督约束，政策面前，人人平等，促进权力在阳光下运行；复核审批督查组要建立定期汇报制度，随时掌握情况。
（四）加强宣传，确保平稳。桐君、城南两个街道办事处必须做好稳控工作，及时出台相关的配套实施细则，并加大对县委﹝XX﹞8号文件的宣传，让老百姓理解“停止个人农房审
批的目的是为了引导农民建造更高品位的新房”，防止群体性上访及其它事件的发生，确保县城农居改造引导农民集聚工作的有效开展。
附件：***
二〇一一年五月三日
篇二：关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考
关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考
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摘要：房屋权属登记关系到广大人民群众的切身利益，房产依法登记也反映了全社会法制意识的增强。本文用翔实的数字列举了目前低发证率的现状，分析了历史遗留问题的形成原因，以及该问题久拖不决的严重危害，有针对性的提出了解决思路和处理原则。
关键词：房屋权属登记；遗留问题；解决
Abstract:Thehouseownershipregistrationisrelatedtothepeople’svitalinterests,andalsoisareflectionofthelegalsystemconsciousnessenhancementofthewholesociety.Thispaperdicussesthesituationoflowlicenseissuingbyusingthedetailedfigure,analyzesthecauseoftheproblemsleftoverfromhistory,andtheseriousharmiftheproblembeingdraggedon,andthenputsforwardthesolveideasandprocessingprinciple.
Keywords:thehouseownershipregistration;theleftproblems;solve
近几年来，我市住房的商品化和社会化程度不断提高，全社会的法制意识逐渐增强，房产证在百姓生活中的地位和重要性日益显现，要求为房产这一最大资产办理房产证的需求也越来越强烈。从某种角度讲，关注百姓的住房问题，解决群众关注的涉及房产的热点难点问题，就是关注广大人民6word版本可编辑.欢迎下载支持.
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群众的切身利益，是政府和职能部门关注民生的切实体现。
%的低发证率触目惊心
房屋权属登记发证是房管部门的重要职能之一，也是城市房产管理的基础和龙头，根据我市房屋普查的数据显示，在房屋普查范围内全部万平方米的房产中，办理房产证的仅有万平方米，仅占%，另有万平方米的房产因各种原因未办理房产证，占到总量的%，这一数字是非常惊人的。办证率如此低下，究其原因，其中有房屋权利人不重视产权保护，不主动办理房产登记手续的因素，但更重要的是土地、规划建设和竣工验收等手续不全的房产数量巨大，据统计，属于此类房产有万平方米，占总量的%。这部分房产因各种原因，缺乏合法、完备的手续而无法领取房产证，使业主的处分权受到限制，购房者的合法权益得不到保护，投诉上访事件时有发生，影响了政府和房地产主管部门的形象，严重干扰了房地产二三级市场秩序；同时此类存量房大量沉淀，又严重制约了存量房市场的繁荣活跃，影响了泰安经济的发展和社会的稳定，更有大量的税费在私下交易中白白流失。
追本溯源七类困扰
受前几年宏观环境和持续房地产开发热潮的影响，部分单位、个人、村
篇三：关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考
关于解决房屋权属登记历史遗留问题的思考
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摘要：房屋权属登记关系到广大人民群众的切身利益，房产依法登记也反映了全社会法制意识的增强。本文用翔实的数字列举了目前低发证率的现状，分析了历史遗留问题的形成原因，以及该问题久拖不决的严重危害，有针对性的提出了解决思路和处理原则。
关键词：房屋权属登记；遗留问题；解决
Abstract:Thehouseownershipregistrationisrelatedtothepeople’svitalinterests,andalsoisareflectionofthelegalsystemconsciousnessenhancementofthewholesociety.Thispaperdicussesthesituationoflowlicenseissuingbyusingthedetailedfigure,analyzesthecauseoftheproblemsleftoverfromhistory,andtheseriousharmiftheproblembeingdraggedon,andthenputsforwardthesolveideasandprocessingprinciple.
Keywords:thehouseownershipregistration;theleftproblems;solve
近几年来，我市住房的商品化和社会化程度不断提高，全社会的法制意识逐渐增强，房产证在百姓生活中的地位和重要性日益显现，要求为房产这一最大资产办理房产证的需求也越来越强烈。从某种角度讲，关注百姓的住房问题，解决群众关注的涉及房产的热点难点问题，就是关注广大人民8word版本可编辑.欢迎下载支持.
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群众的切身利益，是政府和职能部门关注民生的切实体现。
%的低发证率
触目惊心
房屋权属登记发证是房管部门的重要职能之一，也是城市房产管理的基础和龙头，根据我市房屋普查的数据显示，在房屋普查范围内全部万平方米的房产中，办理房产证的仅有万平方米，仅占%，另有万平方米的房产因各种原因未办理房产证，占到总量的%，这一数字是非常惊人的。办证率如此低下，究其原因，其中有房屋权利人不重视产权保护，不主动办理房产登记手续的因素，但更重要的是土地、规划建设和竣工验收等手续不全的房产数量巨大，据统计，属于此类房产有万平方米，占总量的%。这部分房产因各种原因，缺乏合法、完备的手续而无法领取房产证，使业主的处分权受到限制，购房者的合法权益得不到保护，投诉上访事件时有发生，影响了政府和房地产主管部门的形象，严重干扰了房地产二三级市场秩序；同时此类存量房大量沉淀，又严重制约了存量房市场的繁荣活跃，影响了泰安经济的发展和社会的稳定，更有大量的税费在私下交易中白白流失。
追本溯源七类困扰
受前几年宏观环境和持续房地产开发热潮的影响，部分单位、个人、村企等
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关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见
集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见
深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见
（深府〔2010〕66号）
各区人民政府，市政府直属各单位：
为妥善解决房地产登记历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根据有关法律法规规定，结合本市实际情况，现就加强房地产登记历史遗留问题处理工作提出如下意见：
一、处理原则
房地产登记历史遗留问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是的原则，从维护当事人合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，有效增进社会和谐。
市有关部门和各区人民政府（含新区管理机构，下同）要密切配合，简化办事程序，提高工作效率，合力做好房地产登记历史遗留问题处理工作。要不断完善房地产市场管理制度，采取切实有效的措施，严肃查处违法违规房地产开发企业或者个人，确保房地产市场健康、有序发展。
二、处理对象
（一）市政府《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号，以下简称市政府193号文）处理范围内的房地产。
（二）市政府193号文实施之前，已批准预售且已实际销售，未经批准改变用途、加建、超建的房地产。
（三）依照当时房改政策批准房改或者市、区住房主管部门出售，未完善相关手续的政策性住房。
（四）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善用地或者建设手续的房地产。
属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的房地产，不适用本意见。
三、职责分工
市房地产登记工作机构在市房地产主管部门的领导下，负责房地产登记历史遗留问题处理工作，各区人民政府及市规划、国土、住房、建设、消防等主管部门予以配合。
四、特殊申请主体的确定
（一）原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。
（二）市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。
（三）市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司（包括原市级资产经营公司）或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。
（四）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由其他合作方申请。
五、补办规划确认文件
（一）依照市政府193号文规定应当补办规划确认文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向规划主管部门申请补办规划确认文件。
（二）申请规划确认手续的，应当提交以下材料：
1．申请书；
2．身份证明；
3．测绘报告；
4．其他必要材料。
有土地权属证明的，应当一并提交。
（三）除下列情形以外的房地产，规划主管部门应当予以现状确认：
1．非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
2．占用基本农田的；
3．占用一级水源保护区用地的；
4．占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
5．其他依法应当拆除或者没收的。
规划确认文件应当包括建筑物面积及分项指标、建筑物用途、建筑物地名命名等有关内容。
（四）依照本意见补办规划确认手续的房地产，如涉及变更建筑物功能或者公共设施的，应当按法律法规的规定征得有关业主的同意。
（五）按照本条予以规划确认，如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，应当依法予以行政处罚。行政处罚决定的作出与执行不影响规划主管部门进行规划确认，不影响房地产登记工作机构办理初始登记手续。
六、补办房屋质量检测鉴定文件
需补办房屋质量检测鉴定文件的，申请人应当委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对建筑物质量进行检测、鉴定，并将房屋质量检测鉴定文件报送建设主管部门备案。
建设主管部门自受理备案申请之日起10个工作日内出具备案证明文件。
七、补办消防安全证明文件
需补办消防安全证明文件的，申请人应当在房屋质量检测鉴定合格后，委托有法定资质的工程设计、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技术规范对建筑物现状进行消防安全评价，取得消防安全合格意见后，报送消防主管部门备案，消防主管部门应当出具备案证明并进行抽查。
对于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，消防主管部门应对建筑物的消防设计文件进行审核并进行验收。经验收合格的，消防主管部门应当出具验收证明。
已取得消防验收合格证明文件的（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署过消防验收意见、2009年5月1日后已进行备案登记的），无需重新办理消防验收备案或消防验收。
八、补办土地权属证明文件
（一）依照市政府193号文规定应当补办土地权属证明文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向国土主管部门申请补办土地权属证明文件。
（二）用地单位申请补办土地权属证明文件，应当提交下列材料：
1．申请书；
2．身份证明；
3．测绘报告；
4．报建材料或者规划确认文件；
5．其他必要材料。
本意见第二条（四）项规定情形的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征、转地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。
（三）国土主管部门根据申请人提供的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，土地权属来源按下列规定处理：
1．经济特区内在1988年1月3日之前，经济特区外在1990年5月19日之前建成的房地产，登记为行政划拨用地；
2．经济特区内在1988年1月3日之后，经济特区外在1990年5月19日之后建成的房地产，登记为协议出让用地。
（四）依照当时房改政策批准房改的或者市、区住房主管部门出售的政策性住房，需补办用地手续的，按规定减免地价。
（五）以下房地产，购房者申请办理房地产权利证书的，免补地价，认定为商品房性质：
1．1989年7月13日之前，向本市房地产开发企业购买的房地产；
2．经济特区外在1993年1月1日之前，已取得县（区）主管部门销售批复并已销售的房地产。
（六）土地权属来源按照本意见登记为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土地使用期限；登记为行政划拨的用地按照我市有关规定确定土地使用期限。
1982年7月31日之前已建成竣工的，土地使用期限从1982年8月1日起计算。其他情形的房地产，如已取得土地权属证明文件的，土地使用期限从土地权属证明文件载明的起始日期起算；未取得土地权属证明文件的，土地使用期限从报建时间起算。
（七）国土主管部门应当对申请补办土地权属证明文件的土地的范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告，同时在该房地产出入口张贴。
经公告有异议的，应当在异议事项解决后再补办土地权属证明文件。公告无异议的，国土主管部门应当补办土地权属证明文件。
开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，或者由于其他原因确实无法申请办理土地权属证明文件的，国土主管部门可以直接出具土地权属证明文件。
土地权属证明文件应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、用途、使用期限等内容。
（八）按照本意见办理土地权属证明文件的房地产，有下列情形之一，国土主管部门按规定核定应缴应补地价款，向市地价款追缴部门出具追缴地价函，由市地价款追缴部门向开发建设单位追缴：
1．房地产已建成销售但开发建设单位未缴清或者补足地价款的；
2．开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的；
3．因其他原因无力缴交地价，经市政府同意与购房者办证分离处理的。
咸宁市人民政府办公室关于印发解决市城区部分房地产项目历史遗留问题工作方案的通知
【法规类别】房地产综合规定
【发文字号】咸政办函[2016]67号
【发布部门】咸宁市政府
【发布日期】2016.10.21【实施日期】2016.10.21【时效性】现行有效
【效力级别】XP10咸宁市人民政府办公室关于印发解决市城区部分房地产项目历史遗留问题工作方案的通知
（咸政办函〔2016〕67号）
各县、市、区人民政府，市直相关部门，咸宁高新区管委会：
《解决市城区部分房地产项目历史遗留问题工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
咸宁市人民政府办公室
2016年10月21日
1/3解决市城区部分房地产项目历史遗留问题工作方案
根据市维护稳定工作领导小组《关于做好市城区部分项目工程维稳工作的紧急通知》和2016年9月7日房地产市场重点突出隐患化解工作专题会议精神，为切实解决市城区部分房地产项目历史遗留问题，特制定本工作方案。
一、工作目标
按照“讲政治、促和谐、保稳定”的工作要求，以高度的责任意识，有力的工作措施，扎实开展项目工程矛盾纠纷排查调处工作，做到排查在前、化解在先、处置及时，确保社会和谐稳定。
二、工作要求
严格落实维稳工作责任制，牵头单位负总责，责任单位密切配合，做到周密部署、明确分工、健全机制、密切协同、形成合力，深入项目工程调查了解情况，对拖欠工程款、民工工资、延期交房等矛盾纠纷进行稳控和化解。
三、组织保障
为切实加强领导，成立市直房地产项目维稳领导小组，名单如下：
政
委：吴
晖
市委副书记、政法委书记
组
长：熊征宇
市委常委、常务副市长
副组长：吴
刚
市政府副市长
成
员：朱从钦
市委副秘书长
郑耀英
市政府副秘书长
鲁恩旺
市政府副秘书长
吴炳贵
市物价局局长
万春桥
市财政局局长
2/3边现龙
市人社局局长
皮
凌
市国
3/3
深圳市人民政府关于印发《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的通知
（2004年11月12日）
深府〔2004〕193号
《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》已经市政府三届一三五次常务会议审定通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定
第一条
为妥善处理房地产登记历史遗留问题，保障权利人合法权益，根据有关法律、法规规定，结合深圳市实际，制定本规定。
第二条
《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，申请人申请房地产权初始登记时，如不能提供《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定文件的，可以提交下列文件：
（一）补办的土地使用权出让文件
凡1982年7月前建成或竣工的房地产，用地单位至今占有使用，但土地权属证明资料不全或没有土地权属证明的，由用地单位向国土部门申请，经调查、测绘后，国土部门对拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。
特区内在1982年8月至1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之前，宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有报建资料但无土地权属证明的，经用地单位申请，国土部门对
拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。
补办土地使用权出让手续时，年期不得超过国家规定的最长使用年限。年期从土地开始使用时起算。原行政划拨土地使用年期，从开始使用时计算。1982年7月以前已建成竣工的，从1982年7月起计算。
（二）补办规划确认文件
特区内在《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，宝安、龙岗两区在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有土地权属证明但无报建资料或报建资料不齐的，经用地单位申请，规划部门核实建筑物现状功能、面积，除严重违反规划外，应补办规划确认文件。
（三）工程质量合格证明
申请办理竣工验收的房地产工程由建设单位自行委托有资质的工程质量检测机构对房产进行检测、鉴定，并由工程质量检测机构出具建筑质量合格证明。工程档案管理部门根据收集的工程档案现状出具归档证明文件。
（四）消防安全证明
对未进行消防报建的建、构筑物，经检查、整改，符合消防技术规范要求的，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书；对已报建的建、构筑物（包括已报公安、消防部门审批并经消防验收但未合格的），只要满足原审核意见，经验收基本合格，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书。
第三条
申请补办土地使用权出让手续的，申请人应按规定补交市场地价。按规定程序批准改制立项的市、区国有企业，其应补地价的80%转国家资本金，但符合《深圳市到期房地产续期若干规定》补交地价条件的，其应补地价的50%转国家资本金。
第四条
土地权属公告应在公开媒体上刊登，同时在该房地产的出入口张贴，公告期为30日，公告费由申请人支付。
第五条
已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。
第六条
未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。
第七条
《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记。
第八条
购房者因房地产开发企业被吊销或注销营业执照无法登记但具备其他法定条件的，购房者可向登记机关申请房地产登记。
第九条
已批准预售并已竣工验收的房地产，房地产开发企业与买受人已签订房地产买卖合同，因房地产开发企业欠缴地价但具备其他法定条件而不能办理初始登记的，可为合法房地产买受人办理房地产登记。
土地管理部门应对房地产开发企业欠缴的地价进行追缴；在本规定发布之日起六个月后仍拖欠地价的房地产开发企业，不得从事新的房地产开发经营业务。
第十条
经市房改主管部门批复办理了房改手续但未办理房地产登记的安居房，按本规定可以办理房地产登记的，应提供市房改主管部门核实文件。
第十一条
纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》调整范围内处理的房地产从其规定。
第十二条
本规定自发布之日起施行。
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为规范房地产开发秩序，加快推进房地产开发遗留问题解决，切实保障和维护群众利益，有效化解社会矛盾，根据省委、省政府《关于解决房地产遗留问题的指导意见》，结合我县实际，制定本实施方案。
一、基本原则
按照：“尊重历史、实事求是、民生优先、集体担当”原则，针对一些房地产开发项目，因征拆难、时间跨度长、政策规定变化等原因造成的手续办理难、验收难、办证难、入住难等历史遗留问题，用改革的办法、创新的思维，实施流程再造，突破瓶颈制约，客观公正，因地制宜，一项一策，分类施治，妥善解决群众诉求，消除信访隐患，维护社会稳定。
二、任务目标
以城市规划建设用地范围内2014年12月31日前开工的房地产开发项目遗留问题为主，通过努力，使已入住、未登记办证的项目实现登记办证;对手续不完备或因其他原因停滞的项目，完善相关手续，启动盘活。确保今年12月10日前全部解决完毕。同时建立行之有效的日常监管机制，杜绝发生新的问题。
三、时间安排
(一)摸底排查阶段(2017年6月20日前)。各相关部门对房地产开发遗留问题进行摸底排查，重点摸排2014年12月31日前的房地产开发遗留问题项目，分门别类，建立台账。
(二)制定政策阶段(2017年6月8日-2017年6月30日)。以问题为导向，研究制定解决方案，明确任务目标、政策措施、时间节点、工作标准。
(三)集中攻坚阶段(2017年6月30日-2017年12月10日)。按照先易后难的原则，对遗留问题项目集中分析，集中研究，逐一制定措施，逐一解决，逐一销号。
四、政策措施
(一)已入住未办证的项目。任务目标是登记办证。
1、已验收未办证项目
责任部门：国土局、属地政府
完成时限：对已验收的项目，2017年8月底前完成登记。对未验收项目，待验收备案后，30日内完成登记办证。
2、手续齐全未验收项目
责任部门：规建、消防
完成时限：2017年8月底前完成验收。其余未验收项目，待手续齐全后30日内完成验收或认定意见。
政策措施：
(1)具备验收条件能依法按程序验收的，开发建设单位可选择联合验收、单独验收或二者相结合的方式进行。
(2)对不具备验收条件无法按正常程序验收或验收不合格的，区分不同专业情况按以下原则办理：
——规划核实：因未安规划许可内容进行建设等原因，未通过规划核实的建设项目，对符合控规要求或通过采取完善控规等措施符合要求的，出具规划认可意见。对占压城市：“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照一事一议的原则研究确定解决方案。
——质量验收：开发建设单位委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。
——消防验收：依法应由公安消防机构进行验收及竣工验收备案的房屋，如无违反国家工程建设消防技术标准强制性规定或存在其他严重影响消防安全问题的，由消防管理部门出具确认意见。对主体灭失、建设手续或相关资料难以弥补、无法按正常程序组织验收的，以消防技术服务机构出具的消防实施检测合格证明文件为办理不动产登记的要求，消防部门不再出具确认意见。
(3)属地政府督促开发建设单位限期办理验收手续。开发建设单位主体灭失的，由属地政府或其他社会组织代为申请验收和后续工作。
(4)各专业验收应遵循“老项目老规范”的原则，按照项目建设时的技术规范进行验收。
3、手续不齐全的项目
(1)未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
(2)已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年7月底前完成。
政策措施：此类项目已无法按正常程序办理规划许可和规划核实，规建局分类出具规划意见。
——对建设情况符合规划条件要求的，出具规划认可意见。
——对建设情况不符合出让合同、划拨决定书或规划条件约定但符合控规要求的，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
——对建设情况不符合控规要求的，按现状完善控规后，规建局按实际容积率函告建设单位及国土局，签订补充协议补交土地价款后，出具规划认可意见。
——对占压城市“五线”等严重影响城市规划实施或涉及军事保护等问题的，出具规划认定说明，按照“一事一议”原则研究确定解决方案。
(3)已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：在取得土地、规划手续后30日内完成。
政策措施：
——施工许可。此类项目不再补办施工许可及前置的合同备案、施工图联合审查、质量安全监督、清欠等手续。由建设单位组织竣工验收或委托具备相应资质的检测机构对房屋状况进行主体结构检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理竣工验收备案。、——城市配套费。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，收费标准仍按省物价局、省财政厅确定标准执行。有政府确定的城市配套费执收部门出具缴费证明，凭缴费证明办理竣工验收备案。
——新型墙材专项基金。对此次列入房地产开发遗留问题的项目，新型墙体材料专项基金按结算进行收缴，凭缴费证明办理竣工验收备案。
——清欠手续。对存在拖欠的项目，通过司法途径解决，不再做为竣工验收的前置条件。
(二)在建手续不全项目。任务目标是完善建设手续。
1、未取得土地手续的项目
责任部门：国土局
完成时限：
2、已取得土地手续未取得规划手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年8月底前完成，其余未取得规划手续的项目，待取得土地手续后30日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理规划手续。
3、已取得土地、规划手续未取得施工手续的项目
责任部门：规建局
完成时限：2017年7月底前完成。其余未取得施工手续的项目，待取得规划手续后15日内完成。
政策措施：规建局按照房地产专项整治政策办理施工手续。城市配套费和新型墙材专项基金按照前款已入住项目的缴费规定执行。涉及人防、园林、环保、消防、国家安全等部门的审批事项，执行项目开工建设时的政策与技术规范。
(三)停滞项目。解决此类问题的任务目标是启动盘活，使项目顺利实施。
1、手续齐全的停滞项目
责任部门：属地政府
完成时限：2017年9月底前盘活50%，剩余项目2017年底前全部启动盘活。
政策措施：对责任主体缺失、资金链断裂、涉法涉诉
开发企业破产、资质注销无实力、历史原因等情况导致项目停滞或烂尾的，采取“一事一议”的办法盘活项目，或根据实际做出处理。
2、因征地拆迁无法启动实施的项目
责任部门：属地政府
完成时限：2017年9月底前启动盘活50%，2017年底前启动盘活100%。
政策措施：因零散未拆迁的房屋而影响项目整体推进的，属地政府依法作出房屋征收补偿决定，当事人在法定期限内部申请复议或不提起诉讼、补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请法院强制执行，法院应及时审查、执行，属地政府应组织公安、执法、规建等部门密切配合。
五、有关要求
(一)加强领导。成立由
任组长，任副组长，有关部门主要负责同志为成员的解决房地产开发项目历史遗留问题领导小组，领导小组下设办公室，负责做好遗留问题摸底排查，核实具体情况，找准问题症
结，分类归册建档，并及时督导相关部门办理手续。对疑难项目，实行县级领导“分包”责任制，尽快彻底解决，不让问题项目继续遗留。
(二)创新担当。房地产开发遗留问题成因复杂，时间跨度长，解决房地产开发项目遗留问题政策属于“窗口期”政策，针对性强，时效性更强。各有关部门和属地区要抓住机遇，牢固树立用于担当、主动作为的精神，本着“尊重历史、面对现实、解放思想、化解矛盾”原则，充分利用上级政策，以问题为导向，再造流程，简化手续，实事求是，特事特办，确保问题妥善解决。
(三)凝聚合力。解决房地产开发遗留问题涉及多个环节、多个部门，各有关单位和属地区必须统一认识，协调联动，凝聚合力，强力推进。领导小组办公室由规建局、国土局、城管执法局、市政服务中心及属地政府分别抽调1名责任心强、专业素质强的人员集中办公，人防办、消防等部门密切配合，手续办到哪个部门，由哪个部门负责牵头办理，及时会商;问题卡在哪个部门，哪个部门负责接访，要做好业主工作，消除信访隐患。对因办理各项手续引发的信访问题，由属地政府负责解决。
(四)严格程序。各部门和属地区政府按照本方案要求，一是结合实际研究制定各自的工作方案和工作程序，对遗留问题项目进行全面梳理，逐个研究，逐个处理，要专门建档，专人管理。二是对复杂问题要集体研究，做好会议记录，形成会议纪要。三是区别问题性质和复杂
程度，及时将处理意见提交政府常务会、县委常委会、四大班子联席会等不同层面的会议集体研究决定，确保程序规范。
(五)坚守红线。工程质量安全、廉政建设是两条红线，在处理问题的过程中，一是严把工程质量关，对“豆腐渣”工程、消防隐患等，要严格把关，不能借机蒙混过关。二是要严格遵守党风廉政建设的有关规定，把好事办好。
(六)督导问责。领导小组对房地产开发项目历史遗留问题解决一月一调度，领导小组办公室半月一盘点、一销号，确保对每个项目动态监控、把握进度。对进度缓慢、群众意见大和未按时完成的，政府将约谈主管单位主要领导，情节严重的严肃追责。
(七)加强宣传。各级宣传部门要加强正面引导，严防将历史问题及矛盾人为扩大化，严防恶意炒作。属地区和各有关部门要积极接待群众来信、来访，做好政策解答和思想疏导，及时化解群众疑惑。
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为加快解决我区棚户区和城中村(以下简称棚改)项目遗留问题，根据省委办公厅、省政府办公厅《关于解决房地产开发遗留问题的指导意见》(〔2017〕-27)、《保定市人民政府关于加快解决主城区棚户区和城中村改
造项目遗留问题的意见》(保政函〔2018〕15号)及《保定市人民政府关于加快解决主城区房地产开发遗留问题的补充意见》(保政函〔2018〕14号)，本着既要尊重历史、实事求是、解决问题，又要面向长远，有利发展的原则，结合我区实际，制定如下方案。
一、适用范围
自2004年以来，我区经市政府批准未完成改造的棚改项目(见附件)。
二、规范征迁投资行为
(一)区政府是棚改项目征迁责任主体，各乡、街道办事处是棚改项目征迁实施主体。区政府将逐项目组建由区国土、住建、规划、乡(街道)、村“两委”、评估机构、测绘机构、法律服务等单位组成的工作组，依法推进征迁工作。
(二)自本方案印发之日起60日内，区政府对介入改造的房地产企业的经济状况、履约能力、社会信用、资质等级等进行综合审查，集体研究。具体实施程序如下：
1.各乡、街道办事处将本辖区内经市政府批准未完成改造的棚改项目进行详细梳理，逐项目进行研究，按照“一村一策”的原则对每个项目制定改造方案，对是否由原开发企业继续介入拿出初步意见。按照四方协议框架样本(区棚改办制定)制定符合本项目的四方协议初稿上报区棚改办。四方协议主要条款包含但不限于以下内容：
(1)以审批范围内未完成地上附着物拆除的土地面积为基数，按不低于300万元/亩的标准，房地产企业缴纳征收补偿资金;安置房已全部达到入住条件的，可减半缴纳;已拆迁完毕但未建设安置房的，按照安置房建安成本并上浮不低于10%的标准缴纳安置房建设资金。
(2)执行市政府的房地产市场调控政策;
(3)2018年12月底前至少完成征迁总户数的95%。如不能完成，享受政策的资金逐月递减5%，最高不超30%。如市政府另有文件规定或批示的，按照市政府文件或批示执行;
(4)征迁范围之内，规划的城市基础设施用地和未纳入享受棚改政策用地之外的土地移交时，政府不再另行支付费用;
(5)房地产企业应守法经营，依法建设，如发生违法占地、违法建设、违法销售、私自转让项目、擅自处置安置房行为之一，由区政府扣除一定比例(不低于10%)的共管资金，直至终止其棚改协议，该企业、法定代表人、股东以及法定代表人和股东注册的其他企业5年内不得参与莲池区域内的棚改及房地产开发项目;
(6)市、区政府规定的其它事项。
2.区棚改办对各乡、街道办事处上报的各项目改造意见进行审核把关后上报区政府。
3.区政府召开棚户区改造联席会议或政府常务会进行研究，最终确定各项目改造意见及四方协议。
4.通过审查的房地产企业于收到“通过审查通知书”后10日内与区棚改办设立共管帐户，缴纳征收补偿资金后，签订四方(区政府、乡或街道、村、企业)合作改造协议，并由乡(街道)将项目改造具体方案
进行公示(包括项目具体情况、开发单位、完成时限等)。四方协议分报市国土局、住建局、棚(城)改办备案。
5.未通过审查或未按时缴纳征收补偿资金的房地产企业，由区政府出具暂停、终止其参与改造的通知，责令该房地产企业限期提供改造相关资料，并委托具有甲级资质的审计单位对其项目的实际投入进行审计，出具审计报告。原开发企业的实际投入，由另行引入的战略投资者依据审计报告对其进行补偿。另行引入的战略投资者按照程序缴纳征收补偿资金后，签订新的四方合作改造协议。
如果原开发企业存在违法占地、违法建设、违法预售等行为，区政府责成行政主管部门进行调查，依法进行行政处理直至移交司法机关。
6.由区政府对各棚改项目成立工作组，依法推进征迁工作。
(三)未核定享受棚改政策用地规模的项目，城市棚户区用地规模=房屋产权登记面积×2.8/规划容积率，最高不超过征迁范围内原住宅用地面积;城中村用地规模=宅基地范围面积×1+其他集体建设用地面积(不含未利用地、广场、养殖用地)×0.3，最高不超出村庄现有规划的可建设用地面积。
三、规范土地供应程序
(一)棚改项目完成征收补偿和转用后，区政府依据棚改政策拨付资金，超出征迁范围不享受棚改政策的农用地，征收成本按36万元/亩的标准拨付。
(二)享受棚改政策的用地应单独出让;相邻的不享受棚改政策的土地,具备独立规划条件的，应单独出让;不具备独立规划条件的，可与棚改用地一并出让。安置房用地与征迁腾空或置换的不超安置房用地1.5倍的商品房用地可先行出让。
(三)棚改用地出让时，出让方案中应注明“该地块属棚改项目用地，项目存在的问题由区政府负责解释”，竞得棚改用地的土地使用权人负责解决项目遗留问题。
四、健全资金拨付制度
(一)区政府加强对征收补偿资金监管，严格按照征迁进度拨付，征迁资金不足以保障剩余应支付的征迁费用时，由房地产企业续缴补足。
征收资金拨付流程：启动拆迁改造前，由乡(街道)向区棚改办提出申请，由区棚改办将首期30%启动资金拨付至乡(街道)。剩余改造资金由各乡(街道)按照项目征迁进度申请区棚改办进行拨付。
安置房建设资金拨付流程：安置房取得施工手续后，开工建设前由乡(街道)向区棚改办提出申请，由区棚改办将首期30%启动建设资金拨付至乡(街道)。剩余建设资金由各乡(街道)按照安置房建设进度申请区棚改办进行拨付。
(二)未完成征迁先行供应局部土地的项目，暂按出让范围内宅基地占地面积(置换)做为享受棚改政策的用地面积。代拆代征的城市规划基础设施用地未同步完成征迁的，暂扣其占地面积的1.3倍享受棚改政策的资金。
(三)享受棚改政策的土地出让金，可分两期缴纳，首期不低于应缴资金总额的50%，完成缴纳后，区财政局在接到市财政局的拨付资金后，在15个工作日内完成拨付，第二期土地出让金缴纳后，剔除国家、省规定计提的各项基金后，由区政府依据市政府批复的原审批文件执行。征收补偿安置和土地整理成本参照年度相应级别基准地价的最高标准确定。
区政府向市棚(城)改办提出拨款申请，并提供项目名称、地块编号、宗地来源、土地出让合同、土地成交确认书及相关附件、一般缴款书、是否涉及新增建设用地和耕地占用税等资料。市棚(城)改办将上述资料和该宗土地享受棚改政策的意见函告市财政局。
五、加大组织推进力度
(一)区政府将棚改任务完成情况纳入绩效考核体系，定期调度，强力推进棚改工作。
(二)各乡、街道、相关区直部门要把棚改工作列为各级“一把手”工程，列入重要议事日程，建立集体研究机制，严格认定已批复的棚改项目，严禁弄虚作假，防止项目搭车、政策搭车;严格督导正在实施的棚改项目，坚决剔除违约滞迁、扰乱秩序的房地产企业;严格监管未批复的棚改项目，严禁擅自签订协议、启动征拆。
本方案自印发之日起施行，有效期至2020年2月4日，区政府以前下发的棚(城)改有关文件与本方案不一致的，以本方案为准。
关于加快解决房地产开发遗留问题的实施方案
为妥善解决不动产登记中遇到的历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根据有关法律法规和政策规定，结合《丰宁满族自治县解决房地产开发遗留问题实施方案》，制定如下补充意见：
一、指导思想
按照尊重历史、实事求是、民生优先、担当作为的原则，针对全县范围内以集资方式建设的住宅项目因时间跨度长、政策调整变化等原因，造成的手续办理难、验收难、办证难等历史遗留问题，用改革的办法、创新的思维，公正分析，因地制宜，一项一策，分类施策，实施流程再造，突破瓶颈制约，尽快解决群众诉求，化解信访隐患，维护社会稳定。
二、适用范围
本《意见》适用于经县政府相关部门批准，但基建手续不完善的国有建设用地上住宅项目，包括企、事业单位自建房、集资房、房改房等。
三、申请主体的确定
(一)项目筹建单位;
(二)项目筹建单位因撤销、合并、改制等原因已不存在的，由其承继单位作为申请主体;
(三)项目筹建单位已不存在且无承继单位的，由小区全体业主选举代表或推荐小区内物业服务企业代为申请。
四、遗留问题处理意见
(一)已取得房屋所有权证，未取得土地使用证的：2016年12月30日前，权利人已合法取得房屋所有权证书但未办理土地首次登记且已入住多年的住宅小区视为符合相关验收规定，可持房屋所有权证书办理土地首次登记或转移登记，不再收取规划、建设、消防相关验收手续。
1、无法提供土地权属来源的：申请主体向国土部门提交证明材料由国土部门进行确权。对已入住多年，确实无法补办土地批准手续的，由申请主体委托第三方与国土部门按现状进行实地测量及地籍调查，并对调查结果进行公示，公示期满后(15个工作日)土地权属无争议的按现状进行不动产首次登记，土地性质确定为国有划拨用地，用途为住宅用地或商住用地，权利人为筹建单位、承继单位或小区全体业主。小区为单独宗地的，将事项记载于登记薄，不颁发不动产权证书。
2、住宅项目与原单位在同一宗土地上，且土地性质为国有划拨并登记在单位名下的：对能够提供基建手续的，经用地单位与小区业主签订分割协议，为双方办理不动产分割登记，用地性质为国有划拨用地，用途分别为办公用地、住宅用地或商住用地。对不能够提供基建手续的，需申请主体提交有关部门出具的用地不属于国有资产或国有资产处置的证明文件。
3、未完善土地转用手续的涉军土地：房屋所有权已登记，能够提供转用协议及支付凭证的，可持房屋所有权证直接办理不动产权证，但在不动产权证中暂不登记土地权利信息，并于登记薄中记载此宗地为军用土地未办理土地转用手续。
(二)房屋所有权证及土地批准手续都不能提供的：遗留问题项目，在手续办理、竣工验收等环节，应按照从旧原则，执行项目动工建设时的规划、建设、质量安全、消防、人防等政策与技术规范。
1、能够提供规划、竣工等验收手续，无土地批准手续的：依据从旧原则，经国土部门对国有建设用地使用权确权并出具情况说明后，申请不动产首次登记。
2、已入住多年无法提供用地、规划、验收备案手续的：采取按现状登记的原则，由申请主体委托有资质的房屋安全鉴定机构对房屋实体进行检测，满足质量安全和消防要求的出具检测报告，并由建设、公安消防部门作出认定意见;国土部门负责对国有建设用地使用权确权并出具情况说明，说明中应载明土地使用权人、土地用途、坐落、面积等内容;规划部门按现状出具规划确认函，载明房屋的建设单位、坐落、层数、建设面积、用途等内容;申请主体持上述资料办理不动产首次登记。
(三)符合不动产登记条件，但现状面积及界址线与实际批准不符的：
1、面积一致界线不符的：由申请主体委托第三方与国土部门按现状进行实地测量及地籍调查，在符合建设规划、经公示四至无争议
的前提下，申请主体出具界线认可的承诺书后可将地籍调查结果作为确定该小区界线的依据，按现状进行不动产首次登记或转移登记。
2、实际使用面积大于批准面积的：
(1)在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分可通过调整用地范围线方式解决，由国土部门出具界线调整确认函，申请主体出具界线认可的承诺书后可将地籍调查结果作为确定该小区界线的依据，按现状进行不动产首次登记或转移登记。
(2)确实无法调整的或因技术原因造成用地界线不变面积增加且用地性质为划拨的，在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分土地可按现状面积申请不动产登记，用地性质为国有划拨用地;用地性质为出让的，在符合建设规划、经公示四至无争议的前提下，超出部分土地可以协议出让方式补办土地出让手续。
五、不动产转移登记
解决遗留问题项目办理不动产首次登记后应由申请主体集中申请办理不动产转移登记，已取得房屋所有权证的可由申请主体集中或小区内业主单独申请办理国有建设用地使用权出让及不动产转移登记。用地性质为划拨用地的申请办理转移登记时依个人意愿可申请办理国有建设用地使用权出让。
(一)土地出让金缴纳标准：自然人使用的已购公有住房、集资房、小区内商业用房补办土地出让手续，房屋用途为住宅的，按照建筑物分摊土地面积乘以所在区域住宅用地基准地价的40%收取土地出让
金;房屋用途为商业的，按照建筑物分摊土地面积乘以所在区域商业用地基准地价的70%收取土地出让金。自然人使用的家属院、房改房独宗土地补办出让的，按时价评估，由权利人补缴土地出让金。
(二)土地出让年限：住宅小区办理国有划拨建设用地使用权出让时，出让年限自签订出让合同之日算起，出让年限：住宅用地不大于70年、商业用地不大于40年。该小区内办理国有土地出让起止时间以第一个办理国有土地出让的起止时间为准。
(三)土地分摊标准：小区全体业主整体分摊(占地总面积÷建筑总面积[不含地下]×各户建筑面积)。
六、关于不动产登记所需费用
1、代管人代为申请不动产首次登记的，不收取登记费;
2、申请主体委托第三方测绘、鉴定等所需费用，按市场价格由申请主体缴纳;
3、为确保此项工作顺利开展，本着让利于民的原则，本《意见》适用范围内的住宅项目在2018年12月31日前已提出办理国有建设用地使用权出让的，土地出让金缴纳标准按丰政通【2013】第6号文件执行。
七、附则
(一)在解决遗留问题过程中遇到新情况、新问题，政策未涵盖的，依据一事一策精准施策原则，经工作专班研究报经解遗领导小组研究同意，可出台针对性政策。
(二)本《意见》自印发之日起执行，至2018年12月31日后废止。因申请主体或业主个人原因未能及时申请，造成的损失由申请主体或业主自行承担。
(三)国家、省、市有新的相关法律法规和政策规定的，从其规定。
上海市徐汇区房产管理局
如何处理房地产产权登记历史遗留问题
由于种种原因造成房屋建成或交易后不能办理产权登
记发证的现象（即房地产产权登记历史遗留问题，以下商
称历史遗留问题）至今仍顽固地存在，并已严重影响到购
房人的合法权益、影响住房制度改革的深入和推广、影响
房地产市场进一步规范和健康发展。这种现象亟待解决。
徐汇区房产管理局根据市房地产管理局《关于妥善处理房地产登记历史遗留问题的若干意见》（[99]218号
文）的精神，积极采取措施，在区政府的支持协调和其他
区属管理部门的通力协助下，历史遗留问题处理工作已取
得了很大成绩，截至1999年12月初，已处理了11．2万
平方米历史遗留问题，占138万平方米历史遗留问题的72．6％。计划在1999年底前基本完成历史遗留问题的处
理，2000年3月底以前基本清除房地产登记中存在的问
题及其不良影响。他们的具体作法是：
一、对处理和历决历史遗留问题有充分的认识
历史遗留问题不解决，必然导致严重的后果。
一是影响住房制度改革的深入和推广。我国实行的是
房地产登记和凭证转移制度，历史遗留问题未妥善解决，产权单位就没有房屋产权证，就不能按照房改政策将公房
出售给个人，即使单位把房屋卖给了个人，个人买了有历
史遗留问题的房屋也办不了产权证，老百姓就要考虑是否
参加房改，购买住房，这必然影响住房制度改革的总体进
程。
二是损害购房入的合法权益。随着市场经济的日臻成
熟，住房商品化不断深入人心，越来越多的老百姓拥有了
自己的住房，但因为历史遗留问题不能办理产权证，购房人除了房屋所有权得不到法律保障而易引发产权纠纷外，还涉及房产不能依法流通、“卖旧换新”改善居住水平、以房产向银行抵押融资、以及不能享受国家一些优惠政策
等。因此，市民纷纷要求尽快解决历史遗留问题，以保护
购房人的合法权益。
三是影响房地产市场的规范和成熟。我国进行土地和
住房制度改革，最终目标是建立以市场机制为基础的房地
产生产、分配和流通体系，房地产登记历史遗留问题不解
决必然会禁烟一大批的房地产不能依法流通。这就容易滋
生不规范交易活动，甚至搞黑市交易，这无疑会影响房地
产市场的持续健康发展。
二、组织力量专项处理历史遗留问题
徐汇区房产管理局对处理历史遗留问题有高度的认
识，为此，他们把处理历史遗留问题作为去年规范房地产
市场的一项重点工作来抓。为了完成此项任务，他们指派
分管局长直接负责，并抽调了一批业务能力强、素质高的同志充实区产权监理所专项从事历史遗留问题的处理工
作。有了领导层的强力支持和高效的工作机构，才使得该
区历史遗留问题的处理工作得以有条不紊地迅速展开。
三、对历史遗留问题进行了一次全面调查和分析。
要彻底、妥善地解决历史遗留问题，首先要弄清楚历
史遗留问题的基本情况，为此，徐汇区房产管理局对历史
遗留问题进行了一次彻底、仔细的调查，摸清了该区历史
遗留问题的基本情况及形成的原因。以形成的起因看，历
史遗留问题可分为10类：
1、建筑面积超照，占0．4％
2．未取得住宅产付使用许可证，17．1％
3、建房资料不全，22．9％
4、参建或转让手续不齐资料不全，8．3％
5、建房单位与联建单位内部纠纷而导致产权不明，10％
6、建房单位将房屋使用权转让而不登记，3．7％
7、土地出让金、使用费未付清，10．3％
8．集体土地未办征地手续，2．4％
9、未取得竣工验收合格证明，2．7％
10、正在办理中，22．2％
形成以上10种历史遗留问题的原因大部分是由于开
发商和建房单位无视政府有关规定所致，其次是政府管理
部门对房地产管理的不完善，三是购房人本身消费素质不
高等。
四、处理历史范囵间场的原则和要求
徐汇区房地产管理局在详细掌握本区历史遗留问题基
本情况的基础上，根据“处理历史遗留问题宜粗不宜细”
的原则，经与市房地局有关领导研究，并报区政府批准之
后，确定了在处理历史遗留问题登记发证时应符合“权属
无纠纷、建筑合法、房屋安全”的要求。
权属无纠纷。对产权申报单位因种种历史原因，不能
提供房地产登记所必须的原始仅属证明或原始文件不规范
而尚未办理初始登记，但无权属纠纷的，由申报单位提交
书面具结保证或登报公告，并提交书面申请及相关产权证
明材料，经区产权监理所审核，予以确权发证。
建筑合法。对因种种历史原因，产权申报单位不能提
供原始建设规划许可文件的，采取专案专报形式，由区现
土局审查、出具书面证明，或以协调会议形式，由区产护
监理所根据规土局同意的会议纪要，予以确权发证。
房屋安全。对96年以前竣工、不能提供建设工程竣
工验收合格证，且补办有困难的，由申报单位委托具有房
屋质量鉴定资质的机构进行鉴定，区产权监理所根据鉴定
机构出具的房屋无危险、可正常使用的鉴定意见，予以确
权发证。96年以后竣工的房屋在办理初始登记时，产权申报单位必须提供区住宅局颁发的一《房屋入住许可证》或
住宅局也具的其他书面证明。
五、与区日相类普理因门密切配合
历史遗留问题处理是一项涉及规划、国土、住宅、建
筑质量监督、房地产交易等管理部门的系统工作，必须各
部门密切配合才能顺利完成任务。为此，徐汇区房产管理
局专门就历史遗留问题处理工作报告区政府，争取区政府
的支持＼协调和区属各部门的配合。在解决重大或顽固的历史遗留问题时，就召开由区规土局、房管局、住宅局等
管理部门及历史遗留问题相关单位共同参加的现场办公会
议，对具体问题进行会审，并当即拍板确定办法，限期解
央，力争处理一个成功一个。
六、彻底牌决历史遗留问题的建议
历史遗留问题绝大多数与产权登记管理本身工作无
关，而都是在房地产生产、分配、流通过程中产生的。因
此，我们徐了要尽快解决好以前的历史遗留问题外，还必
须考虑如
何彻底根除历史遗留问题的滋生。徐汇区房产管
理局在分析了历史遗留问题形成的原因，提出：“应从建
立完善。规范的房地产市场的高度出发，围绕建立清晰的房地产产权关系这一目标，完善市场运行规则，规范房地产开发商、购房人及政府三主体的行为”的建议。
关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见
深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见
（深府〔2010〕66号）
各区人民政府，市政府直属各单位：
为妥善解决房地产登记历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根据有关法律法规规定，结合本市实际情况，现就加强房地产登记历史遗留问题处理工作提出如下意见：
一、处理原则
房地产登记历史遗留问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是的原则，从维护当事人合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，有效增进社会和谐。
市有关部门和各区人民政府（含新区管理机构，下同）要密切配合，简化办事程序，提高工作效率，合力做好房地产登记历史遗留问题处理工作。要不断完善房地产市场管理制度，采取切实有效的措施，严肃查处违法违规房地产开发企业或者个人，确保房地产市场健康、有序发展。
二、处理对象
（一）市政府《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号，以下简称市政府193号文）处理范围内的房地产。
（二）市政府193号文实施之前，已批准预售且已实际销售，未经批准改变用途、加建、超建的房地产。
（三）依照当时房改政策批准房改或者市、区住房主管部门出售，未完善相关手续的政策性住房。
（四）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善用地或者建设手续的房地产。
属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的房地产，不适用本意见。
三、职责分工
市房地产登记工作机构在市房地产主管部门的领导下，负责房地产登记历史遗留问题处理工作，各区人民政府及市规划、国土、住房、建设、消防等主管部门予以配合。
四、特殊申请主体的确定
（一）原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。
（二）市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。
（三）市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司（包括原市级资产经营公司）或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。
（四）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由其他合作方申请。
五、补办规划确认文件
（一）依照市政府193号文规定应当补办规划确认文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向规划主管部门申请补办规划确认文件。
（二）申请规划确认手续的，应当提交以下材料：
1．申请书；
2．身份证明；
3．测绘报告；
4．其他必要材料。
有土地权属证明的，应当一并提交。
（三）除下列情形以外的房地产，规划主管部门应当予以现状确认：
1．非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
2．占用基本农田的；
3．占用一级水源保护区用地的；
4．占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的；
5．其他依法应当拆除或者没收的。
规划确认文件应当包括建筑物面积及分项指标、建筑物用途、建筑物地名命名等有关内容。
（四）依照本意见补办规划确认手续的房地产，如涉及变更建筑物功能或者公共设施的，应当按法律法规的规定征得有关业主的同意。
（五）按照本条予以规划确认，如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，应当依法予以行政处罚。行政处罚决定
的作出与执行不影响规划主管部门进行规划确认，不影响房地产登记工作机构办理初始登记手续。
六、补办房屋质量检测鉴定文件
需补办房屋质量检测鉴定文件的，申请人应当委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对建筑物质量进行检测、鉴定，并将房屋质量检测鉴定文件报送建设主管部门备案。
建设主管部门自受理备案申请之日起10个工作日内出具备案证明文件。
七、补办消防安全证明文件
需补办消防安全证明文件的，申请人应当在房屋质量检测鉴定合格后，委托有法定资质的工程设计、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技术规范对建筑物现状进行消防安全评价，取得消防安全合格意见后，报送消防主管部门备案，消防主管部门应当出具备案证明并进行抽查。
对于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，消防主管部门应对建筑物的消防设计文件进行审核并进行验收。经验收合格的，消防主管部门应当出具验收证明。
已取得消防验收合格证明文件的（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署过消防验收意见、2009年5月1日后已进行备案登记的），无需重新办理消防验收备案或消防验收。
八、补办土地权属证明文件
（一）依照市政府193号文规定应当补办土地权属证明文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向国土主管部门申请补办土地权属证明文件。
（二）用地单位申请补办土地权属证明文件，应当提交下列材料：
1．申请书；
2．身份证明；
3．测绘报告；
4．报建材料或者规划确认文件；
5．其他必要材料。
本意见第二条（四）项规定情形的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征、转地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。
（三）国土主管部门根据申请人提供的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，土地权属来源按下列规定处理：
1．经济特区内在1988年1月3日之前，经济特区外在1990年5月19日之前建成的房地产，登记为行政划拨用地；
2．经济特区内在1988年1月3日之后，经济特区外在1990年5月19日之后建成的房地产，登记为协议出让用地。
（四）依照当时房改政策批准房改的或者市、区住房主管部门出售的政策性住房，需补办用地手续的，按规定减免地价。
（五）以下房地产，购房者申请办理房地产权利证书的，免补地价，认定为商品房性质：
1．1989年7月13日之前，向本市房地产开发企业购买的房地产；
2．经济特区外在1993年1月1日之前，已取得县（区）主管部门销售批复并已销售的房地产。
（六）土地权属来源按照本意见登记为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土地使用期限；登记为行政划拨的用地按照我市有关规定确定土地使用期限。
1982年7月31日之前已建成竣工的，土地使用期限从1982年8月1日起计算。其他情形的房地产，如已取得土地权属证明文件的，土地使用期限从土地权属证明文件载明的起始日期起算；未取得土地权属证明文件的，土地使用期限从报建时间起算。
（七）国土主管部门应当对申请补办土地权属证明文件的土地的范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告，同时在该房地产出入口张贴。
经公告有异议的，应当在异议事项解决后再补办土地权属证明文件。公告无异议的，国土主管部门应当补办土地权属证明文件。
开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，或者由于其他原因确实无法申请办理土地权属证明文件的，国土主管部门可以直接出具土地权属证明文件。
土地权属证明文件应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、用途、使用期限等内容。
（八）按照本意见办理土地权属证明文件的房地产，有下列情形之一，国土主管部门按规定核定应缴应补地价款，向市地价款追缴部门出具追缴地价函，由市地价款追缴部门向开发建设单位追缴：
1．房地产已建成销售但开发建设单位未缴清或者补足地价款的；
2．开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的；
3．因其他原因无力缴交地价，经市政府同意与购房者办证分离处理的。
在清理整顿房地产历史遗留问题工作总结会议上的讲话
在清理整顿房地产历史遗留问题工作总结会议上的讲话（摘要）
张书滨
（2010年1月28日根据录音整理）
清理整顿房地产历史遗留问题是市委、市政府做出的重大决策，经过一年来各成员单位的通力合作和辛勤努力，取得了显著成效，不仅解决了群众反映强烈的突出问题，还通过整顿进一步规范了建筑市场，形成了一套长效机制。
一、清理整顿工作成效显著，意义重大
一方面，清理整顿工作取得了阶段性成果
1、解决了房产领域突出问题。通过对历史遗留的104个项目的清理整顿，为3600户多年办不了产权的老百姓办理了产权。使历史遗留问题初步得到了解决，既对历史问题有了交代，又为下一步工作奠定了基础。
2、追缴了各项税费。经过工作组核实，欠缴税费9600万，追缴回6700万，其中现金3929万，这是个了不起的成效。
3、化解了矛盾。原来房地产项目遗留的问题是我们信访问题的一个突出热点，现在矛盾得到了大大的缓解，老百姓拍手叫好。
4、进一步规范了房地产开发秩序。通过整治使房地产开发企业知道了靠违法违规行不通了，一些害群之马通过整治被曝光了，在佳木斯没有了立足之地。各个部门也吸取了教训，为进一步完善制度和机制打下了基础。同时，老百姓通过这次清理整治工作的宣传，知道了合法权益怎么去维护，懂得了买房前要咨询清楚，哪些是合法的，哪些是不合法的，不合法的就不要上当。通过这些使房地产市场得到了净化，促进了健康发展。
另一方面，清理整顿工作具有十分重要的意义
1、听民生、重民意，体现了以民为本的执政理念。这次市委、市政府决心很大，工作的最后落脚点是为老百姓办实事。以前我只是收到群众集体签名的信访信件，而现在收到了群众集体签名的表扬信，清理整顿工作组同志得到了老百姓联合签名的表扬信，这非常不易。
2、严格执法，惩恶扬善，伸张了正义。这次政法部门、公安部门相互配合，非常有力度，使一些不法分子得到了惩治，维护了群众的利益，树立了党和政府的威信。
3、规范了秩序，强化了管理，为房地产市场健康发展奠定了基础。这次清理整顿是我们房地产工作的一个新起点、新开端，目前从政府各部门到开发商、老百姓几个层面都增强了依法办事的意识，同时通过政策的出台也完善了管理。
二、善始善终，把清理整顿工作抓实、抓靠、抓到底
一是遗留问题的整治收尾要到位。104个项目主要问题都得到了解决，但现在还有一些问题由于时间等客观原因没有整治到位，还要一项一项解决到位。
二是税费追缴要到位。没有追缴的要追缴到位，金港湾欠费可通过算帐，通过为政府市政建设抵顶。
三是案件查处结案要到位。凡是立案的要一件一件查处，该抓的抓、该罚的罚，都要有结论。
四是群众上访问题化解要到位。有一些问题群众也不十分理解，我们就要宣传法律法规，摆事实讲道理，把矛盾化解到位。
三、举一反三，整章建制，完善房地产市场管理长效机制
一要把住准入关。清理整顿对不达标开发企业本身就是一次筛选，提高了房产开发准入门槛。房产开发办要严格审查开发资质，把一些不符合条件的开发单位淘汰出局。
二要把住审批关。现在审批环节很多，关键是要有机的整合起来，要把各个环节之间职责权限明确，该谁批谁批，批就批到位。
三要把住验收关。验收是最后一道关口，这个关口要是把住就能避免一些问题的发生，还能有补救措施。今年一定要把综合验收全面启动起来，并且抓到位。通过验收也能有一些预警，防止信访问题进一步复杂化。
四要把住办照关。办照一定要严格把关，办照的事情不是小事，是政府对权利的认可，产权办照这两年已经规范了，但是还要进一步严格起来。
五要建立联动机制。各部门审批要在整体联动机制中运行，集中办公、联合审批，既要严管，一环套一环，互相有制约，同时还要优质高效服务。管理固然重要，更主要是为了发展。管理是一方面，但首先是服务，要摆正这个关系。通过清理整顿，把部门与部门的关系、部门与大厅的关系、大厅内部的关系进一步理顺，既要严格把关，又要优质高效服务，使房地产开发建设科学合理有效发展。
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