就在近日，一名华裔学生豪掷1.5亿元人民币（约合2377万美元）买下加拿大温哥华一处豪宅，创下2016年温哥华豪宅成交纪录。在购房者的学生身份备受关注的同时，他的出手阔绰也令人咋舌：向银行按揭贷款约757万美元，其余款项均为一次性付清。虽然没有证据证明其资金来源非法，但涉及房地产洗钱的忧虑却始终萦绕在全球上空，并逐步成为一个全球化的问题。
是“金融中心”还是“洗钱天堂”
近年来，在瑞士日内瓦、苏黎世等地的高级别墅、城堡、酒店，常以天价销售给来自欧洲、美洲、中东、中国等地的神秘富豪。然而这些环境优美的建筑，却往往在“独守空房”一年半载后便被转手卖出，使不少瑞士民众身处云里雾里。
2012年，瑞士联邦警察局调查了一位名叫亚历山大·尤多沃夫的俄罗斯富豪。这位神秘人物于2007年用400万瑞朗的价格买下了瑞士卢塞恩湖畔世界八大著名小镇之一的玫瑰小镇韦吉斯的一座酒店，5年后竟然想花十倍多的价格——4500万瑞郎来重新装修，而这两笔巨额资金从何而来，没有人知道；2010年，哈萨克斯坦总统的女儿狄娜亚以7500万瑞朗的价格买下了日内瓦湖畔的一栋别墅，这一举动引起了瑞士联邦法院的警觉，法院怀疑其有洗钱嫌疑……一位瑞士房地产中介人员坦言：“我们的买主中，没有瑞士人，他们有的是欧洲富豪，有的是中东富翁。无论什么价钱，都有人愿意买，甚至很多神秘富豪希望以最快的速度成交，出手异常大方。”
有材料显示，这些购房资金大多来路不明，利用房地产洗钱，具有一定的隐秘性，不易被反洗钱机构察觉，而且投资房地产“含金量高”，保值、升值的潜力大，购买后可以用来出租甚至转手卖出，形成“钱生钱”的雪球效应，这无疑使得犯罪分子对房地产洗钱趋之若鹜。瑞士近年来坚决打击洗钱犯罪，然而与世界上大多数国家一样，其反洗钱法律法规与监测体系大多局限在金融领域，对非金融领域洗钱活动的法律规定及监管却力有不逮。类似房地产等行业的洗钱活动尚未成为瑞士法律重点关注的对象，也自然尚未纳入反洗钱有效监测体系中，这就给了洗钱犯罪分子可乘之机。
基于上述事实，瑞士法律专家呼吁，政府和议会应该采取措施制止这种新的洗钱方式。例如，巴塞尔刑法学教授马克·皮斯就指出：“瑞士所有涉及房地产交易的环节，如银行和保险公司，信托和公证人员都应该在这个领域受到反洗钱法的制约。”这也意味着房地产交易的各个环节将纳入到反洗钱监测体系中。
“阿喀琉斯之踵”，一年洗掉数万亿
“洗钱”——是指采用转换、转让、转移、获取、占有、使用等方式隐瞒和掩饰犯罪所得及其收益的来源和性质，以使犯罪所得表面合法化的行为。近年来，随着走私、贩毒、非法武器交易、贪污贿赂等犯罪的不断发生，洗钱问题在世界范围内日益突出。据国际货币基金组织统计，全球每年的洗钱规模约相当于世界国民生产总值的2%到5%，即3万亿到8万亿美元。
早在20世纪20年代，美国芝加哥一黑手党金融专家开了一家洗衣店。他在每晚计算当天的洗衣收入时，就把其他非法所得的钱财加入其中，再向税务部门申报纳税。这样，扣去应缴的税款后，剩下的其他非法所得钱财就成了他的合法收入。这就是“洗钱”一词的由来。
时至今日，洗钱的基本原理丝毫未变。第一步，让“赃钱”离开产生地；第二步，进行各种化整为零和多层化手法，变成旅行支票、债券、提单、股票、存入保密银行、电子资金结算，置换物产等进行隐匿，使犯罪活动得来的钱脱离其来源；第三步，通过合法手段进行整合，变成合法资产。洗钱，曾被比喻为犯罪的“阿喀琉斯之踵”。阿喀琉斯之踵往往被用来形容致命的弱点，套用到房地产中，洗钱行为也成为该行业监管的致命弱点。
英国是世界上最早通过刑事立法对洗钱活动予以惩治的国家之一。早在1986年，英国就制定了《反毒品贩运犯罪法》，其中设立了“获取源于毒品贩运的财产罪”，最高可处以14年监禁刑。美国同英国一样，也形成了一整套较为完备的反洗钱法律体系，这其中就包括有1970年的《银行保密法》，1986年的《洗钱控制法》、1988年的《反毒品滥用法》、1992年的《阿农齐奥一怀利反洗钱法案》、1994年的《洗钱防治法》、1998年的《洗钱和金融犯罪战略法》以及2001年的《爱国者法案》等，而最后一部法案，正是给予撞击双子大楼恐怖活动资金链的一次绞杀。
然而，随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。但是，在英美国家，在特定非金融行业反洗钱尤其是房地产业反洗钱这个问题上，法案着墨并不多。
房地产洗钱——离我们并不遥远
去年年底，法国外长洛朗·法比尤斯的儿子托马斯·法比尤斯因为涉嫌洗钱、造假和欺诈遭到法国检察机关的羁押调查。此案源于他在巴黎的一处房产，法国警方认为托马斯购买这处价值超过700万欧元的豪宅的资金来源可疑。托马斯曾解释购房款来自他在赌场赢得的赌资，但是警方认为其所言不可信，仅靠赌博和经商并不足以维持托马斯的奢华生活。
为遏制国际犯罪分子及外国贪官利用房地产交易洗钱，美国财政部也对高端房产市场展开调查，要求产权保险公司提供以现金购房者的身份。根据房地产数据公司RealtyTrac的数据，在2015年11月，8.26万件以现金交易的单户住宅和公寓的买者17%为“有限责任公司”。自2011年以来，全美三分之一的房地产是以现金交易的。
对此，全美房地产经纪人协会就房地产业反洗钱工作发布了相关的指引，主要分为风险确认和措施应对两部分。关于风险确认方面，主要是要确认来自三方面的风险，分别是区域风险、客户风险和交易风险。一是区域风险，主要来自于那些反洗钱机制薄弱，或者支持恐怖主义以及政治高度腐败的国家或地区。在给予制裁时，外国资产控制办公室可以给予全面性或是选择性制裁，比如美国对伊朗、古巴和叙利亚就采取了全面制裁措施。二是客户风险，主要包括客户购买物业的位置，是否有第三方的异常参与，是否以朋友、亲戚、合伙人或律师等第三方的名义登记产权，是否存在没有合理商业理由而使用法律实体模糊实际控制人身份，客户是否为外国高级官员及其家属等。三是交易风险，主要包括高估或低估物业价格、大额现金使用、所购物业价格与其职业和收入不符、迅速转售、交易速度、资金异常来源等情形。
关于应对措施方面：一是客户尽职调查，这是房地产经纪业务反洗钱的关键措施。主要包括获取包括客户驾驶执照、护照或其他可靠证明文件等在内的附加信息，实际受益人或控制人的信息以及基于经纪人从业经验和业务知识判断认为所需的其他必要信息。二是可疑交易报告，当房地产经纪人遇到可疑交易情形时，可以向执法机构、联邦调查局、金融情报机构报告。三是现金交易报告，当房地产经纪人在单次房地产交易中收到来自买房或卖方的现金超过10000美元时，应当按照规定填报现金报告表。正如美国一位律师表示，“纽约是国际金融中心，但不应是犯罪活动的避险天堂。”
与之相比，英国《2003年反洗钱法规》第2条第5项和第11项中明确指出，为房地产代理活动和房地产交易提供法律服务均属于非金融的其他经营活动；第3条明确规定了上述活动的义务主体必须承担建立和执行客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告的法律义务。加拿大联邦政府于2007年修订了《反洗钱与反恐怖融资法》 C-25号法案，规定全国地产经纪人在接受房屋买家委托购房时必须确定交易双方的真实身份，若交易方为公司客户，则必须取得公司证明文件和法定代表人的信息，同时确定有无第三方参与交易；对没有委托经纪人代表以私人名义参与交易的第三方客户也应该进行客户身份识别，无法或不愿提供相关信息的客户将无法完成交易。欧洲议会与欧盟委员会联合修订的欧盟第二部《反洗钱指令》第2条规定，预防洗钱犯罪义务主体领域将延伸到金融系统以外的从事职业活动的法人和自然人，包括房地产代理商，并在后续的法规中明确规定了上述主体的反洗钱义务。看着日益高企的国内房价，我国房地产的反洗钱法规是否也要来点“洪荒之力”呢？
编辑：成韵 chengyunpipi@126.com
